KONTRAK
A. PENGERTIAN KONTRAK
Kontrak adalah sebuah kesepakatan terbentuk dalam perjanjian tertulis (dokumen) yang mengikat antara dua atau lebih pihak yang berkompeten dalam hal tertentu dan berdasarkan hukum tertentu pula yang menciptakan kewajiban untuk berbuat atau tidak berbuat sesuatu.
Sebuah perjanjian adalah suatu kontrak diberlakukan secara hukum jika:
1) Perjanjian tersebut harus "saling" (semua pihak memiliki pemahaman yang sama tentang makna perjanjian mereka - ada "pertemuan pikiran");
2) Perjanjian tersebut harus "sukarela" (tidak ada pihak yang setuju di bawah pengaruh ancaman kekerasan atau penipuan keliru dari fakta-fakta);
3) Harus ada sebenarnya "pertimbangan" dibayarkan (yaitu, masing-masing pihak harus mencapai keuntungan dengan memberikan suatu kontrol untuk mendapatkan sesuatu lain kontrol pihak dalam pertukaran: janji satu sisi sederhana untuk memberikan orang lain manfaat serampangan bukan kontrak);
4) Substansi perjanjian tidak boleh "bertentangan dengan kebijakan publik"
Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan oleh Tim proyek dalam menjalankan proyek agar semua masalah dan risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya. Kerugian proyek terbesar disebabkan oleh kegagalan dalam mengelola kontrak konstruksi.
B. MACAM-MACAM KONTRAK
1) BUILD CONTRACT
Kontrak kerja yang menitik beratkan pada implementasi dari RENCANA DESAIN PROYEK yang sudah ada. Tugas pemborong hanya membangun saja. Kontrak jenis ini dibagai menjadi dua kategori yaitu :
a) FIXED PRICE CONTRACTS
Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima kontraktor.
Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan dikeluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing dari pada kontraktor dengan cara pelelangan.
Fixed Price contract terbagi menjadi 2 yaitu :
a. LUMP-SUM CONTRACT
Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar kerja yang jelas, spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua belah pihak mempunyai satu interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut.Kontrak ini merupakan pengadaan barang / jasa untuk penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga kontrak yang pasti dan tetap, serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa atau kontraktor pelaksana.
Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan, memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan kelengkapan gambar dan bestek menjamin bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi akan minimum.
Sistem Kontrak Lumpsum ini lebih tepat digunakan untuk :
- Jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-masing unsur/jenis item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana & spek teknisnya.
- Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yang terdiri dari Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yg terdiri dari banyak sekali Jenis / item pekerjaan atau Multi Paket Pekerjaan yang sangat beresiko bagi Pemberi tugas atas terjadinya “unpredictable cost” seperti misalnya adanya claim kontraktor akibat adanya ketidak-sempurnaan dari Batasan Lingkup Pekerjaan, Gambar lelang, Spesifikasi teknis, atau Bill of Quantity yang ada. Dengan system kontrak ini diharapkan dapat meminimalize tejadinya unpredictable cost tersebut karena harga yg mengikat adalah Total Penawaran Harga (Volume yang tercantum dalam daftar kuantitas / Bill of Quantity bersifat tidak mengikat).
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Lumpsum adalah :
- Batasan lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan harus jelas dinyatakan dalam Spesifikasi Teknis / Gambar Lelang.
- Apabila ada perbedaan lingkup pekerjaan antara yg tercantum dalam Spesifikasi Teknis / Gambar dengan Pekerjaan yang akan dilelangkan, harus dijelaskan dalam Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing) dan dibuat Addendum Dokumen Lelang yang menjelaskan perubahan lingkup pekerjaan tersebut.
- Penggunaan Daftar Kuantitas/Bill of Quantity dalam pelelangan hanya digunakan sebagai acuan bagi kontraktor dalam mengajukan penawaran harga yang bersifat tidak mengikat & Peserta Lelang harus melakukan perhitungan sendiri sebelum mengajukan penawaran.
- Untuk mempermudah dalam hal evaluasi penawaran harga, saat rapat penjelasan lelang (Aanwijzing) harus ditegaskan bahwa apabila terdapat perbedaan antara volume pada Bill of Quantity (BQ) dengan hasil perhitungan peserta lelang maka peserta lelang tidak boleh merubah volume Bill of Quantity yg diberikan dan agar menyesuaikannya dalam harga satuan yg diajukan
- Dalam perhitungan volume pekerjaan yg akan dicantumkan & Bill of Quantity harus dihindari sampai sekecil mungkin kesalahan yang mungkin terjadi, karena setelah terjadi kontrak nantinya volume lebih/kurang tidak dapat dikurangkan/ditambahkan.
- Pekerjaan tambah/kurang terhadap nilai kontrak yg ada hanya boleh dilakukan apabila:
· Permintaan dari Pemberi Tugas untuk menambah / mengurangi pekerjaan yang instruksinya dilakukan secara tertulis.
· Adanya perubahan gambar / spesifikasi teknis dari Perencana yang sudah disetujui oleh Pemberi Tugas
· Adanya instruksi tertulis dari pengawas lapangan untuk menyempurnakan suatu jenis pekerjaan tertentu yg dipastikan bahwa sangat beresiko secara struktural atau system tidak berfungsi tanpa adanya penyempurnaan tersebut dimana hal tersebut sebelumnya belum dinyatakan dalam spesifikasi teknik.
· Dalam perhitungan biaya tambah/kurang harga satuan yang digunakan harga satuan pekerjaan yang tercantum dalam Bill of Quantity kontrak yang bersifat mengikat.
Implikasi/penyimpangan yang sering dilakukan oleh Kontraktor di lapangan :
- Kontraktor tidak mau melaksanakan pekerjaan tertentu karena item pekerjaan tidak tercantum dalam Bill of Quantity
- Kontraktor mengajukan perhitungan perubahan pekerjaan mengacu kepada volume Bill of Quantity yang ada.
- Kontraktor melaksanakan pekerjaan dilapangan sesuai volume yang tercantum dalam BQ.
b. UNIT PRICE CONTRACT
Suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per unit volume, perunit panjang ataupun per unit berat. Kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya tak dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan.
Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai (flat rate); atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume (sliding rate).
Sistem Kontrak Unit Price/Harga Satuan ini lebih tepat digunakan untuk :
- Jenis pekerjaan yang untuk mendapatkan keakuratan perhitungan volume pekerjaan yang tajam/pasti diperlukan adanya :
- Survey dan penelitian yang sangat dalam
- Detail dan sample yang sangat banyak
- Waktu yang lama sehingga biaya sangat besar Sementara di lain pihak pengukuran volume lebih mudah dilakukan dalam masa pelaksanaan dan pekerjaan sangat mendesak dan harus segera dilaksanakan.
- Jenis pekerjaan yang mana volume pekerjaan yang pasti sama sekali tidak dapat diperoleh sebelum pekerjaan selesai dilaksanakan, sehingga tidak memungkinkan untuk digunakan system kontrak Lumpsum.
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Unit Price / Harga Satuan ini adalah :
a. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang terdiri dari banyak sekali item pekerjaan namun volume pekerjaan sudah dapat dihitung dari gambar rencana seperti halnya bangunan gedung, maka kurang tepat apabila digunakan system kontrak unit price ini karena :
· Untuk setiap proses pembayaran harus dilakukan pengukuran bersama di lapangan yang dapat dipastikan memerlukan waktu yang cukup lama.
· Biaya total pekerjaan belum dapat diprediksi dari awal sehingga untuk pekerjaan dengan Budget tertentu sangat riskan bagi Pemberi Tugas terhadap terjadinya resiko pembengkakan biaya proyek
b. Untuk penggunaan system kontrak unit price agar dihindari terjadi adanya harga satuan timpang karena harga satuan bersifat mengikat untuk perhitungan realisasi biaya kontrak. Dalam hal penawaran kontraktor terdapat harga satuan timpang untuk item pekerjaan tertentu harus dilakukan klarifikasi & dibuat Berita Acara Kesepakatan mengenai harga satuan yg akan digunakan untuk perhitungan biaya perubahan. Dalam penggunaan system kontrak ini jarang dijumpai adanya Implikasi seperti halnya pada kontrak Lumpsum di atas karena kontraktor tidak terbebani oleh adanya resiko-resiko pekerjaan yang belum terprediksi pada saat pelelangan.
b) PRIME COST CONTRACTS
Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan yaitu pemilik mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja pemborong.
Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam kontrak dalam prime cost contracts ini hanya pada penetapan dan pengaturan biaya tambahannya. Macam-macam prime cost contract yaitu :
a. COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT
Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan detail dapat diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya. Percentage fee adalah beaya tambahan yang merupakan persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan.
Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk menekan waktu dan beaya yang lebih banyak merugikan pemilik pekerjaan (owner). Kontrak semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat.
b. COST PLUS FIXED FEE CONTRACT
Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya beaya fisik pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat dirumuskan secara garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan, pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi.
e. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT
Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). Pengeluaran yang terjadi diatas harga maksimum akan menjadi beban kontraktor.
Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka selisih beaya yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang telah disepakati sebelumnya.
f. CONVERTIBLE COST CONTRACT
Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan dan diatur secara Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan kontraktor yang mau menawar dengan harga yang “memadai”.
Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost plus basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat dapat dibuat suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price.
g. COST PLUS TIME AND MATERIAL CONTRACT
Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu kerja. Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya untuk pekerjaan pengadaan barang dan instalasinya.
DESIGN AND BUILD CONTRACT
a. Kontrak Tradisional
b. Design Contract
c. Design + Managee Contract
d. Turn Key Contract
a. Tradisional Contract
Dalam kontrak tradisional, Owner akan berhubungan dengan beberapa kontraktor untuk menyelesaikan proyek. Kontrak, misalnya bisa dibagi menjadi :
§ kontrak engineering dan kontrak konstruksi
§ untuk konstruksi onshore, kontrak bisa dibagi menjadi kontrak pekerjaan sipil dan kontrak pekerjaan MEP
§ material / equipment utama di-supply oleh Owner, dst.
Dengan pola ini, Owner akan langsung berhubungan dengan kontraktor spesialis. Para spesialis ini tidak perlu menjadi subkontraktor / vendor dari kontraktorbesar ( EPC ) untuk ambil bagian dalam pekerjaan proyek. Dengan mendapat harga penawaran dari tangan pertama, mestinya harga kontrak akan menjadi lebih rendah.
Yang perlu diperhatikan, untuk mengelola proyek dengan banyak kontraktor,Owner butuh resources yang cukup untuk menangani pekerjaan. Padahal saat ini,banyak perusahaan punya kecenderungan untuk lebih ramping.
Dalam kontrak tradisional, Owner memberi implied warranty kepada kontraktor konstruksi bahwa design yang dibuat oleh kontraktor engineering akan bekerja dengan baik. Bila ada masalah constructability, design error atau revisi design, Owner yang akan menanggung resikonya. Resiko ini tidak bisa dilimpahkan kekontraktor engineering, karena biasanya ada klausul limit of liability dalam kontrak.
Koordinasi kerja pada proyek multi kontraktor juga merupakan resiko tersendiri. Poor coordination sangat berpotensi menimbulkan delay claim dari kontraktor.
Masalah lain, mungkin ini yang paling penting, adalah waktu penyelesaian. Dengan memisahkan pekerjaan engineering & konstruksi, artinya Owner harus menunggu sampai pekerjaan design substantially complete baru kemudian buat tender untuk proyek konstruksi. Waktu penyelesaian proyek akan lebih lama.
Untuk mengatasi permasalahan diatas, beberapa tahun belakangan ini banyak pekerjaan dilakukan dengan sistem EPC. Dalam kontrak jenis ini :
- Owner cukup berhubungan dengan satu kontraktor
- Waktu penyelesaian proyek lebih singkat, Owner bisa segera berproduksi &
masuk pasar
- Risk & reward sharing, kontraktor akan mengambil alih berbagai resiko yang
biasanya ditanggung Owner pada kontrak tradisional. Jika Kontraktor berhasil
mengendalikan resiko-resiko tersebut, mereka mendapat reward berupa keuntungan
proyek yang lebih besar.
b. Kontrak Design & Built. Adalah kontrak pelaksanaan jasa pemborongan mulai dari proses perencanaan sampai dengan pelaksanaan konstruksi fisik yang dilaksanakan oleh Penyedia Jasa satu kontrak yang sama.
- Construction Management. Pada kontrak ini, client menggunakan konsultan (design consultant) dan construction manager (CM). Client menetapkan konsep serta memilih konsultan dan CM. Tugas konsultan adalah mengembangkan konsep, menyiapkan dokumen perancangan untuk paket pertama dan paket-paket berikutnya. CM mengkoordinasikan pelaksanaan paket pertama, kemudian disusul dengan paket-paket berikutnya. Pemecahan pekerjaan menjadi paket-paket ini dimaksud agar pelaksanaan pekerjaan bisa dilakukan sedini mungkin (saat konsultan menyiapkan dokumen untuk paket selanjutnya, secara paralel paket pertama sudah bisa dilaksanakan oleh CM). Contractors dan suppliers dipilih oleh client dan/atau CM. Cara pembayarannya adalah client membayar ke konsultan dan ke CM. Pembayaran ke CM dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara lain: (1) Client bayar ke contractors, suppliers dan CM; (2) CM membayar contractors dan suppliers, kemudian client akan reimburses CM dan membayar management fee; (3) Client membayar CM sesuai pengeluaran dengan pembatasan biaya maksimum (warranted maximum price). Biasanya, apabila total biaya lebih kecil dari batas maksimum atau waktu penyelesaian lebih cepat, maka client akan memberi kepada CM incentive tambahan.
d. Kontrak Terima Jadi / Turnkey / EPC (Engineering Proquirement & Construction).
Sistem Kontrak ini pada umumnya digunakan pada :
a. Pembelian suatu barang atau industri jadi yg hanya diperlukan sekali saja, dan tidak mengutamakan kepentingan untuk alih (transfer) teknologi selanjutnya.
b. Jenis pekerjaan spesifik yang hanya bisa dilaksanakan oleh penyedia jasa tertentu baik dari segi perencanaan ataupun konstruksinya. Dalam system kontrak Terima Jadi/Turnkey Pemberi Tugas tidak perlu menyiapkan Dokumen Perencanaan berupa gambar detail dan spesifikasi teknis tetapi cukup membuat suatu standar requirement/TOR (Term of Requriement) saja
